香りが臭いだと！！

今年の夏に初めてきたクレームを発表します。
それは、「マンション内のどこかの部屋でお香を焚いているがある。その香りが臭いのでやめさせてほしい」という内容でした。

過去に「タバコの煙が臭い。なんとかしろ。」というクレームは毎年受けましたが、今回のように「お香」は初めてでした。
実際にマンションに行って匂いを嗅ぎましたが、ちょっといい匂いがするかもと感じることもありましたが、言われていなければ
全く気付かなかったかも・・。クレームの匂いであるかは断定できませんでしたが・・・

確かに規約には「他人に迷惑をかける匂いを発生させることは禁止」としていますが、「刺激臭や腐敗臭」ならまだしも、「お香」はいいんじゃない・・。
グーグル先生に聞いてみたら、だいぶ昔から相談サイトに投稿しているの何件か見つけました。
管理会社の対応は、すべて「管理会社として何もできません」と答えてました。

勿論私も「管理会社としてお香を焚くことを禁止することはできない。そんなに臭いと思うなら、窓開けないで吸気口開けないで生活してくれ」と答え、
なんとか電話を切ることができました。

まぁ最近は「香害」という言葉もあるわけですが、まさか他人が使用することを禁止することを求めてくる自分勝手な人がいることにビックリです。
「匂い」に敏感な人は、内見時によく匂いを確認してねｗｗ

近隣トラブルの救世主？？

不動産管理のクレームで一番厄介なのが【騒音トラブル】
音の感じ方は人それぞれだし、生活の仕方も人の数だけパターンがある。

ただほとんどのケースが「騒音がうるさい」とクレーム入れてくる人が精神的に病んでいるケースが多いかなと感じることが多々ある。
いくら鉄筋コンクリート（RC）造であっても、上階もしくは隣の部屋で人が生活すれば足音等の生活音は、聞こえてきてもおかしくないでしょ？
だって地べたに足をついて生きているんだから。

ファミリータイプの間取りが建物内にあれば、子供が歩く音や泣き声等が聞こえるのも普通だよね？？
それを煩いから何とかしろと言われても、無理ってわからないかな？

コロナ禍から騒音のクレームは増えたけど、音に敏感な人はリモートワークも認められてきたわけだし、少し郊外の戸建てを賃貸した方がよいと思うよ。
そうすれば周囲からの音に悩まされることは少なくなるので、みんなハッピー( ･´ｰ･｀)　

ただみんな都会のキラキラした場所に住みたいわけだし、ずっとリモートワークを認められる人の方が少ないと思うので、近隣トラブルに巻き込まれた場合に
有効だと思われる「mamorocca(マモロッカ)」というサービスを発見したので紹介します。
勤めている会社では、取引がない会社なので実際のサービスはわからないけど、HPでは元警察官が「騒音」「ストーカー」「迷惑行為」「嫌がらせ」が対応してくれるようだ。

管理会社はテナントから相談受けても、できることは「注意文投函」「電話による注意喚起」しか基本はできないわけで、最終的には警察に相談（通報）するようにとしか
アドバイスできないわけなので、元警察官であればそのような対応は慣れていると思うので、個人的にはかなり注目しているサービスと考えている。

月額で個人で加入することもできるようなので、過去に騒音問題に悩まされたことがある人、田舎から上京するが都会は怖いというイメージを持っている方は、一回は加入をおススメします！！

このサービスが有効であれば、うちの会社も提携を考えようかな。だって、騒音トラブルの対応って社員のメンタルが一番やられちゃうんだよネ。。( ﾉД`)ｼｸｼｸ…

ベランダにアカダニ発生！

最近熱くなりましたね。
この時期になると3年ぐらい前から入居者より
「ベランダに赤い虫が大量発生しているので駆除して下さい！」と電話が来ることが多くなった気がします。

最初のころは何の虫が発生したかもわからず、右往左往していましたが、今年なんかは「またアカダニね。」
という感じで対応できるようになりました。
いろいろと害虫駆除業者に確認したところ、以下のようなアドバイスをもらいました。
・発生している原因がよくわかっていないため、完全駆除は不可能。
・殺虫剤をまくしか対応できない
・一定期間を過ぎると自然といなくなくなる。

そのため、私は現地を確認させてもらって、ちゃんと対応している感をだしつつ、薬局で購入した殺虫剤を入居者に渡しています。

アース製薬 虫コロリアース エアゾール 不快害虫用殺虫スプレー 300ml 楽天で購入

まあ最近は「ゴキブリが部屋に出るから何とかしろ！！」という電話もかかってきますが、
虫ぐらいどこに住んでいても出るわけで、そんなことでいちいち管理会社に電話してくんなヨ！！と言って
ガチャ切りしたいですね。
一度はそんなこと言ってみたいですが、ヘタレなんでちゃんと丁寧に対応していますよ。

ちゃんとトラブル相談できてる？

このブログを訪問した人は、きっとプロパティマネジメントやってる人だすよね。
トラブルあった際に、相談できる人ちゃんといます？
上司はいても、忙しそうで声かけれないって人多いよね。ウチの会社も実はそんな感じ😅
そんなときは、ネットで調べたり業者に相談してると思うけど、よくわからない事も多い。
そんなときにこのブログ参考にしてもらえれば幸いです!

かぼちゃの馬車事件について

シェアハウスを対象にスルガ銀行が投資家に対して過剰な融資をした所謂「かぼちゃの馬車事件」を取り扱った

『スルガ銀行かぼちゃの馬車事件　四四〇億円の借金帳消しを勝ち取った男たち』の本を最近読んだので紹介します。

賃貸不動産の仕事の前職は神奈川県で不動産売買の仲介を行っていたので、非常に興味深く読ませてもらった。

久しぶりに時間を忘れて一気に読んでしまうほど、本の内容に引き込まれた。

この本を読むまでは、投資家の方は当然不動産会社・銀行とグルになって購入したのに、シェアハウス事業がうまく

いかなくなったから、銀行を訴えるなんてとんでもない人たちであると思っていた。

なぜなら、仲介売買を行っているといろんな属性の人がアパート経営をしたいと問い合わせがくるので

たくさん対応した。ただその当時でも物件価格の20％は持っていないと、どこの銀行も全く取り合ってくれなかった。

ただそんな方でも他社仲介で融資を受けて物件を購入したという話を聞くことが多かった。

噂では銀行提出用の契約書を別に用意して希望の額の融資を受けている噂は聞いていたので、本当だったんだなと

思う程度だった。

もちろん契約書を別に用意するのは仲介業者だけで行うのはできないと思っていたので、銀行・投資家もグルであると思っていた。

ただ今回騙された方も書面を見ないでサインしたりするなど、注意が足りないとは思ったが、

事件の構図としては非常に日本人の心理をうまく利用した詐欺であったと思った。

そうでなければ社会的地位の高い人も含めて約1,200人以上も騙されるはずがないからだ。

また不動産投資についても、仲介をやっていた自分は、新築で買って設備の不具合が出始める10年から15年で売却してしまうものと

考えていたので、サブリースでずーと建物を維持したいと思う投資家が、地主意外にいるとは想像もしなかった。

どおりで中古の投資物件をぜんぜん売ることができなかったか、理由がわかりました（藁）

話はそれましたが、被害にあった方が弁護士を探し、苦しみながらも勝利をつかむまでの過程がしっかりと書かれており

非常に読み応えがあったので、ぜひいろんな方に読んでほしいと思って紹介しました。

スルガ銀行　かぼちゃの馬車事件 四四〇億円の借金帳消しを勝ち取った男たち [ 大下英治 ]

更新時の交渉はコロナ渦の今がチャンスです！

コロナの影響で都心（港区・千代田区・中央区）の管理物件の稼働率が８０％を切ってしまい、オーナーに日々責められて困ってる毎日です(ToT)

コロナ前までは稼働率ほぼ１００％であったのになぜこんな事になったかというと、単純に都心に借りる人が少なくなったからです。

なぜって？

それは、都心に家を借りる方は、平日も遅くまで仕事をバリバリ行っている方がメインです。そんな会社もコロナ渦で在宅勤務をメインにした会社が多数あり、出社する日にちが激減したため、みんな少し家賃が安いエリアへ引っ越ししてしまいました(;´д｀)ﾄﾎﾎ…

しかもコロナ渦前に計画されていた新築マンションがタケノコのようにたくさん竣工し、そのマンションが空室を埋めるためにAD２００・３００やフリーレント２ヶ月など大盤振る舞いしているため、築年数１０年以上経過した物件は全く見向きもされずただ空室が増えていくような状況が続いています(ToT)

入居者はこのタイミングで新しいところに引越したほうが得かと思われるかもしれないが、実はビックチャンスなんです！

なぜかというと、普段は絶対に交渉など受付しないけど、実は稼働率を守るために親身に相談を受付しているんです！！！！

ただ、家賃の減額については難しいですが、更新料免除は行っています。もちろん今回に限りという条件付きですけどね。

都心に関わらず稼働率はどこも落ちていると思うので、住んでいる建物で空室が２割位あるようであれば、交渉の価値ありますよ！

もちろん新築物件にお得に入居できるのも、本当に今の時期だけなのでじっくり部屋探し行うのもいいですね♫

戸建賃貸オーナー

戸建ての賃貸はファミリーには人気ですよね。だって音の問題気にしなくてよいし、車も玄関近くに止めることができるので使いやすいよね。

この戸建はマンションに比べると圧倒的に数が少ないのが現状です。

この戸建賃貸のオーナーの多くは、個人の方で転勤等で利用しない時期に空き家にしておくのがもったいないので貸している方がほとんどです。最近は大手不動産会社が積極的に宣伝しているのが現状ですが、これは将来的に売却の際に専任媒介を取るための戦略かと思われます。

まあ戸建賃貸のオーナーは管理会社ついていても全くの素人が行っているわけだから、PM会社としては本当にやりにくくてしょうがないってことです。

例えば設備が不具合起こっても、一時的に費用がかかるわけだが、こちらが提案した金額で承認がまず取れない。絶対に金額交渉が入るし、時間もかかる。その間に入居者から「遅い！家賃払っているんだからちゃんと仕事しろ」ってクレーム電話はいる。

また退去の原状回復工事では、経年劣化によるクロス等の汚れについては、貸主負担であるって説明しても全く理解してもらえず、入居者負担にするようにゴリ押ししてくる。

等、本当にやりにくい。

また注文住宅の戸建てだと、内装が非常に凝っているし、オーナーも建築した会社で補修するように指定してくるから補修費用も高くなりがち。

通常の倍以上は、時間も労力もかかるがPM会社が得ることができる報酬は、他の物件と大差ないから本当に疲弊しちゃいます。

頼むから貸すときは、もう少し賃貸の事勉強してほしいというか、家賃をもらうからちゃんと入居者側に立って判断してほしいと思うこの頃でした。