個人の方が大家でも立ち退き交渉される時代

更新時の値上げについて、ファンド物件ではかなり積極的に行っていることを日記に書いたが
分譲賃貸物件でもその動きはかなり活発である情報が入ってきたので紹介します。

神奈川に住んでいる私の友人（賃借人）が借りている分譲マンションで実際に起こった話を紹介します。
ある日、弁護士事務所が大家さんから立ち退きの依頼を受けたので、引っ越し費用20万円支払いするので
1か月以内に退去してほしい旨の手紙が突然送られてきたようだ。

その友人とは年賀状のやり取りしかしていなかったが、本当に立ち退きをしなければいけないのか電話がかかってきた。
この話を聞いたとき、相当乱暴な立ち退きのやり方だなという印象を受けたと同時に、個人の大家さんでも
ここまで強引なことをやるような時勢なんだなと思った。

背景にあるのはファミリー物件が軒並み値上がりしているので、賃借人を退去させた状態（居住用物件として）売却したいということだ。
これは賃借人がいる状態（オーナーチェンジ物件）だと買い手も限られるし、都内のタワーマンションでない限りそこまで高く売れることはないからだ。

大家さんもまともに交渉したら立ち退き料をたくさん支払わないといけないから、知り合いの弁護士に協力してもらって弁護士名で書面送れば
ビビッて出ていくかもしれないから、やっちゃえ！って感じで進めたんだろうなと思いました。

まあファンド物件でも値上げに応じない契約者に対して弁護士事務所から法的措置を検討する旨の書面を出すようにしている
AMもいることは知っているので、そこまで驚きもしなかった。
ただ弁護士は訴訟になったら勝てないことは当然知っているし、あくまでも1通発送あたり〇円という形で契約していると思うが、ネットで調べれば
いろんな情報が出てくるわけだし、仕事ないのかなーっと思ってしまった。
この場合も、契約者が強気で反論してきたら現状維持で更新OKって感じで進めてよいというスキームなんだよね。

友人には普通借家契約なら立ち退きしなければいけない状況でないことを伝え、このまま住んでも問題ないということを伝えました。
ただ引越しても良いと思っているならば、立ち退き料をたくさん請求できるし、相手は支払いに応じるだろうからチャンスであることをアドバイスしました。
具体的に、引っ越し代はもちろんのこと次の新居の礼金、敷金相当額、手元に100万ぐらいに残る金額、退去する部屋も敷金全額返金を提示しても大丈夫だと思うと伝えました。

2か月後に友人から連絡があり、交渉の結果、自分が伝えた要望の金額の立ち退き料を大家からもらうことができたと報告を受けた。
後日友人には焼き肉をおごってもらったが、この仕事をやっていて良かったーと思えた出来事でした。

賃貸物件の更新時の増額交渉が大変なことになっています！！

現在賃貸を借りている方は多いと思いますが、更新時に増額の賃料を提示された方も多いのではないか。

私が担当しているオーナーは10年前から増額交渉をやっています（笑）
ただここ1年、物価高の流れもあると思うが、増額交渉する金額の幅が以前は高くて3000円ぐらいのイメージだったが
最近は10％アップ交渉も珍しくない・・・。

増額交渉をされたら、必ず受けれ入れないといけないかというと、普通借家契約であればそうではない。
値上げもお互いの合意が必要なので、はっきり言って拒絶すれば、現行の賃料での更新になる。

よく法廷更新になると思われている方も多いが、法廷更新にならないようにほとんどの会社は契約書を準備している。
勿論、私の勤めている会社もだ。
。
管理会社の立場としては、オーナーより値上げするように強く言われている状況なので、全く値上げできないとは報告できない。
値上げできるまで何度も連絡して交渉します。なんなら出て行ってくれというような事を間接的に言ってしまうこともある。
それほどオーナーは値上げを求めているのだ。

なぜオーナーがここまで値上げを求めているかというと、実はオーナーもいろんな会社から値上げされているのだ。
清掃員、設備会社、原状回復工事会社、電気代、点検会社などだ。
理由は最低賃金の上昇に伴う人件費、物価高による材料費等の値上げが理由で大体20％前後の値上げになっていることが多いからだ。

だから入居者が値上げを受けいれてくれないと報告すると、個人オーナーは「裁判で決着つけてやる！」とヒートアップする人も少なくない。
実際には契約期間2年間で数万円アップのために裁判なんかしても、裁判費用は回収できないとオーナーに説明して落ち着かせるわけだが、
結構手間である（笑）

入居が長いので賃料をさげてほしいと言われる方も多いが、オーナー側としては現在の賃料相場に比べると相当安い設定の場合が多いので
まずテナントの交渉は受け入れることができない。ということを認識した方がよい。
これは同じ建物で募集されている賃料をネットで簡単に見れるので、見てほしい。

では、借りている方はどのような対応をすると一番良いかというと、

ちょっとだけ1000円とか2000円とか値上げに応じるかな
これは管理会社としても入居者も値上げは厳しい状況だけど、少しだけオーナー側に歩み寄ってもらいました！と報告できるので、大変ありがたい。

入居者としても東京都内は特に新規で募集している部屋の賃料設定が不動産会社の私が見ても、誰が借りるのかなという高い設定にしているところが多いので
今よりも安くなるというケースの方が少ないと思うので、そのまま住み続ける方が金銭的には徳だと思う。

是非悩まれている方多いと思うので参考にしてください。

香りが臭いだと！！

今年の夏に初めてきたクレームを発表します。
それは、「マンション内のどこかの部屋でお香を焚いているがある。その香りが臭いのでやめさせてほしい」という内容でした。

過去に「タバコの煙が臭い。なんとかしろ。」というクレームは毎年受けましたが、今回のように「お香」は初めてでした。
実際にマンションに行って匂いを嗅ぎましたが、ちょっといい匂いがするかもと感じることもありましたが、言われていなければ
全く気付かなかったかも・・。クレームの匂いであるかは断定できませんでしたが・・・

確かに規約には「他人に迷惑をかける匂いを発生させることは禁止」としていますが、「刺激臭や腐敗臭」ならまだしも、「お香」はいいんじゃない・・。
グーグル先生に聞いてみたら、だいぶ昔から相談サイトに投稿しているの何件か見つけました。
管理会社の対応は、すべて「管理会社として何もできません」と答えてました。

勿論私も「管理会社としてお香を焚くことを禁止することはできない。そんなに臭いと思うなら、窓開けないで吸気口開けないで生活してくれ」と答え、
なんとか電話を切ることができました。

まぁ最近は「香害」という言葉もあるわけですが、まさか他人が使用することを禁止することを求めてくる自分勝手な人がいることにビックリです。
「匂い」に敏感な人は、内見時によく匂いを確認してねｗｗ

近隣トラブルの救世主？？

不動産管理のクレームで一番厄介なのが【騒音トラブル】
音の感じ方は人それぞれだし、生活の仕方も人の数だけパターンがある。

ただほとんどのケースが「騒音がうるさい」とクレーム入れてくる人が精神的に病んでいるケースが多いかなと感じることが多々ある。
いくら鉄筋コンクリート（RC）造であっても、上階もしくは隣の部屋で人が生活すれば足音等の生活音は、聞こえてきてもおかしくないでしょ？
だって地べたに足をついて生きているんだから。

ファミリータイプの間取りが建物内にあれば、子供が歩く音や泣き声等が聞こえるのも普通だよね？？
それを煩いから何とかしろと言われても、無理ってわからないかな？

コロナ禍から騒音のクレームは増えたけど、音に敏感な人はリモートワークも認められてきたわけだし、少し郊外の戸建てを賃貸した方がよいと思うよ。
そうすれば周囲からの音に悩まされることは少なくなるので、みんなハッピー( ･´ｰ･｀)　

ただみんな都会のキラキラした場所に住みたいわけだし、ずっとリモートワークを認められる人の方が少ないと思うので、近隣トラブルに巻き込まれた場合に
有効だと思われる「mamorocca(マモロッカ)」というサービスを発見したので紹介します。
勤めている会社では、取引がない会社なので実際のサービスはわからないけど、HPでは元警察官が「騒音」「ストーカー」「迷惑行為」「嫌がらせ」が対応してくれるようだ。

管理会社はテナントから相談受けても、できることは「注意文投函」「電話による注意喚起」しか基本はできないわけで、最終的には警察に相談（通報）するようにとしか
アドバイスできないわけなので、元警察官であればそのような対応は慣れていると思うので、個人的にはかなり注目しているサービスと考えている。

月額で個人で加入することもできるようなので、過去に騒音問題に悩まされたことがある人、田舎から上京するが都会は怖いというイメージを持っている方は、一回は加入をおススメします！！

このサービスが有効であれば、うちの会社も提携を考えようかな。だって、騒音トラブルの対応って社員のメンタルが一番やられちゃうんだよネ。。( ﾉД`)ｼｸｼｸ…

ベランダにアカダニ発生！

最近熱くなりましたね。
この時期になると3年ぐらい前から入居者より
「ベランダに赤い虫が大量発生しているので駆除して下さい！」と電話が来ることが多くなった気がします。

最初のころは何の虫が発生したかもわからず、右往左往していましたが、今年なんかは「またアカダニね。」
という感じで対応できるようになりました。
いろいろと害虫駆除業者に確認したところ、以下のようなアドバイスをもらいました。
・発生している原因がよくわかっていないため、完全駆除は不可能。
・殺虫剤をまくしか対応できない
・一定期間を過ぎると自然といなくなくなる。

そのため、私は現地を確認させてもらって、ちゃんと対応している感をだしつつ、薬局で購入した殺虫剤を入居者に渡しています。

アース製薬 虫コロリアース エアゾール 不快害虫用殺虫スプレー 300ml 楽天で購入

まあ最近は「ゴキブリが部屋に出るから何とかしろ！！」という電話もかかってきますが、
虫ぐらいどこに住んでいても出るわけで、そんなことでいちいち管理会社に電話してくんなヨ！！と言って
ガチャ切りしたいですね。
一度はそんなこと言ってみたいですが、ヘタレなんでちゃんと丁寧に対応していますよ。

ちゃんとトラブル相談できてる？

このブログを訪問した人は、きっとプロパティマネジメントやってる人だすよね。
トラブルあった際に、相談できる人ちゃんといます？
上司はいても、忙しそうで声かけれないって人多いよね。ウチの会社も実はそんな感じ😅
そんなときは、ネットで調べたり業者に相談してると思うけど、よくわからない事も多い。
そんなときにこのブログ参考にしてもらえれば幸いです!

かぼちゃの馬車事件について

シェアハウスを対象にスルガ銀行が投資家に対して過剰な融資をした所謂「かぼちゃの馬車事件」を取り扱った

『スルガ銀行かぼちゃの馬車事件　四四〇億円の借金帳消しを勝ち取った男たち』の本を最近読んだので紹介します。

賃貸不動産の仕事の前職は神奈川県で不動産売買の仲介を行っていたので、非常に興味深く読ませてもらった。

久しぶりに時間を忘れて一気に読んでしまうほど、本の内容に引き込まれた。

この本を読むまでは、投資家の方は当然不動産会社・銀行とグルになって購入したのに、シェアハウス事業がうまく

いかなくなったから、銀行を訴えるなんてとんでもない人たちであると思っていた。

なぜなら、仲介売買を行っているといろんな属性の人がアパート経営をしたいと問い合わせがくるので

たくさん対応した。ただその当時でも物件価格の20％は持っていないと、どこの銀行も全く取り合ってくれなかった。

ただそんな方でも他社仲介で融資を受けて物件を購入したという話を聞くことが多かった。

噂では銀行提出用の契約書を別に用意して希望の額の融資を受けている噂は聞いていたので、本当だったんだなと

思う程度だった。

もちろん契約書を別に用意するのは仲介業者だけで行うのはできないと思っていたので、銀行・投資家もグルであると思っていた。

ただ今回騙された方も書面を見ないでサインしたりするなど、注意が足りないとは思ったが、

事件の構図としては非常に日本人の心理をうまく利用した詐欺であったと思った。

そうでなければ社会的地位の高い人も含めて約1,200人以上も騙されるはずがないからだ。

また不動産投資についても、仲介をやっていた自分は、新築で買って設備の不具合が出始める10年から15年で売却してしまうものと

考えていたので、サブリースでずーと建物を維持したいと思う投資家が、地主意外にいるとは想像もしなかった。

どおりで中古の投資物件をぜんぜん売ることができなかったか、理由がわかりました（藁）

話はそれましたが、被害にあった方が弁護士を探し、苦しみながらも勝利をつかむまでの過程がしっかりと書かれており

非常に読み応えがあったので、ぜひいろんな方に読んでほしいと思って紹介しました。

スルガ銀行　かぼちゃの馬車事件 四四〇億円の借金帳消しを勝ち取った男たち [ 大下英治 ]